戴德梁行最新发布的《2025-2026亚洲REITs研究报告》指出，中国公募REITs市场正迎来以商业不动产为核心的全新发展阶段。这一转变标志着市场从初期以基础设施资产为主导，迈向资产类型更加多元化、运作模式更为成熟的双轮驱动新周期，对整个金融地产行业的资产管理与投资策略将产生深远影响。
事件概览：多元化资产激活市场潜力
全球知名的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行，于2026年7月23日发布了其《2025-2026亚洲REITs研究报告》。该报告深入分析了当前亚洲地区，特别是中国公募REITs市场的最新动态和未来趋势。报告核心观点认为，中国公募REITs市场正从单一基础设施资产驱动模式，加速转向包括商业不动产在内的多元化资产驱动新格局。这一变化预示着市场将进入一个更具活力和潜力的发展周期，为投资者提供了更多元化的资产配置选择，也为实体经济的盘活存量资产开辟了新路径。
商业不动产REITs：市场新增长极
报告中提及的"商业不动产REITs元年启幕"，凸显了零售、办公、物流园区等优质商业资产证券化进程的加速。在中国公募REITs试点初期，基础设施项目占据主导地位，为市场奠定了基础。然而，随着政策的逐步放开和市场对高流动性、稳定现金流资产需求的增长，商业不动产作为典型的投资性物业，其REITs产品的推出无疑是顺理成章的。这不仅能够有效盘活开发商和业主手中的存量优质资产，改善资产负债表，也为普通投资者提供了参与顶级商业物业投资的渠道，实现了资产的REITs化，提高了资产的流动性和估值透明度。
"双轮驱动"模式下的市场新格局
所谓“双轮驱动”，具体指的是基础设施REITs与商业不动产REITs共同发力，共同推动中国公募REITs市场发展。基础设施REITs在保障国家战略性基础设施建设融资方面持续发挥作用，而商业不动产REITs则聚焦于城市核心区的优质商业资产，两类资产的互补性将显著增强市场的抗风险能力和投资吸引力。这种格局有助于构建一个更加均衡、更具韧性的资产组合，满足不同风险偏好投资者的需求。同时，资产管理机构也面临着在不同类型资产之间进行有效配置和运营的挑战。
市场前景与面临的挑战
尽管商业不动产REITs的加入为中国公募REITs市场带来了新的发展机遇，但前进的道路上仍存在挑战。例如，优质资产的筛选与定价、专业化运营管理团队的建设、投资者教育的深化以及相关法律法规的进一步完善等，都是市场健康持续发展不可或缺的要素。尤其在当前全球经济面临不确定性的大背景下，如何确保底层资产的现金流稳定性和收益可持续性，是发行人与投资者都需要重点关注的问题。同时，二级市场的流动性与估值合理性，也将是衡量其成功与否的关键指标。
金融科技赋能REITs市场发展
中国公募REITs市场迈入新周期，特别是商业不动产REITs的兴起，对金融科技基础设施提出了更高要求。从资产的尽职调查、估值模型、交易配对，到后续的运营管理、信息披露、业绩评估，都离不开高效、精准的系统支持。一个稳定可靠的交易系统，能够确保REITs产品在二级市场的顺畅流转；一套先进的资产管理系统，则能帮助发行人对底层商业不动产进行精细化运营，提升资产价值。此外，数据分析与智能风控系统，也将在市场波动中为投资者和管理人提供决策支持。金融科技的深度融合，将是助力中国REITs市场走向成熟与国际化的关键。