戴德梁行发布的《2025-2026亚洲REITs研究报告》指出，中国公募REITs市场正迈入一个以商业不动产为核心的"双轮驱动"新周期，标志着资产证券化在境内进一步深化，为投资者提供了新的资产配置选项，同时也为实体经济的盘活存量资产注入了活力。
公募REITs商业不动产元年启示
随着政策的逐步完善与市场的日益成熟，中国公募REITs（不动产投资信托基金）从初期以基础设施项目为主导，正加速向商业不动产领域拓展。这份前瞻性报告将当前定义为商业不动产REITs的"元年"，强调了购物中心、写字楼、酒店等经营性物业未来在公募REITs市场中的巨大潜力。这意味着过去流动性相对较低、变现周期长的商业地产，现在有了更加高效的证券化通道，有助于提升资产的周转率和价值发现。
"双轮驱动"的内涵与动力
报告中提及的"双轮驱动"，核心在于基础设施REITs与商业不动产REITs的并行发展。第一轮驱动力来自基础设施类REITs的稳健发展，它们为市场奠定了基础，积累了经验。而第二轮驱动力则是由商业不动产REITs的崛起所提供，它们引入了更多元化的资产类型和更具市场化运作的机制。这种双轮驱动不仅丰富了公募REITs的产品谱系，也体现了监管层盘活存量资产、支持实体经济的决心。其背后的动力源于国内庞大的商业地产存量，以及机构和个人投资者对稳定收益类资产的强烈需求。
对中国资管与投资格局的影响
商业不动产公募REITs的兴起，无疑将对中国的资产管理和投资格局产生深远影响。对于资产所有方，特别是大型房地产企业和国有企业，REITs提供了新的融资渠道，帮助其实现轻资产运营，优化资产负债结构，并将沉淀的资金投入到新的开发或运营中。对于投资者而言，公募REITs作为一种标准化、低门槛、流动性较好的金融产品，让普通投资者也能参与到高品质商业不动产的投资中，分享租金收益和资产增值。这不仅拓宽了投资者的选择，也促进了资本市场的结构性优化，引导资金流向更具价值创造潜力的领域。
挑战与未来展望
尽管前景广阔，商业不动产REITs的发展也面临一系列挑战。例如，资产估值的专业性与透明度、底层物业的运营管理能力、市场流动性的培育、以及投资者教育等。未来，随着市场参与主体经验的积累和监管规则的不断完善，我们预计商业不动产REITs将逐步走向成熟。资产类型有望进一步多元化，包括长租公寓、数据中心等新型基础设施，从而构建一个更加全面和富有活力的REITs市场体系。
金融科技赋能REITs市场发展
在一个快速发展和日益复杂的公募REITs市场中，高效、稳定、安全的金融科技基础设施显得尤为关键。从REITs产品的发行、交易到后续的运营管理，都需要强大的系统支持。例如，对于需要实时定价、高效撮合的二级市场交易，一个高性能的交易系统是不可或缺的；对于底层资产的运营管理、收益分配和信息披露，则需要精密的资产管理和数据分析系统。随着更多商业不动产纳入REITs，如何利用技术手段实现资产的精准估值、风险控制及透明化运营，将成为市场参与者构建竞争力的核心要素。